希腊住房危机！投资者如何抓住“商改住”红利？

希腊住房危机！投资者如何抓住“商改住”红利？

2025-01-15 1623 希腊购房移民环球出国 Yvonne Xu

援引希腊《每日新闻》报道，根据欧盟统计局的新数据，希腊国民每年将可支配收入总额的35.2%用于住房支出，这一比例远高于丹麦的25.9%和德国的25.2%，几乎是整个欧盟平均水平的两倍。

信息来源：https://www.ekathimerini.com/

这一数据背后，折射出希腊住房市场深陷供需失衡的困境。作为旅游热点国家，希腊每年接待数以千万计的游客，2024年全年游客量超过3500万人次。大量房东看准旅游业带来的商机，房产市场上超过60%的房屋用于针对游客群体的短租，导致本已紧张的长租房源进一步减少，特别是在雅典等主要城市，长租房数量较2020年减少了近25%。

为应对这一局面，希腊总理基里亚科斯・米佐塔基斯在2023-2024年间，提出了一系列措施。一方面，政府计划通过税收优惠鼓励约60万套封闭式公寓进入租赁市场；另一方面，限制Airbnb等短租平台的扩张，要求热门地段的短租房源数量缩减30%。这些举措旨在平衡住房市场的供需关系，缓解居民住房压力。

在此背景下，希腊购房移民“商改住”政策应运而生，并于2024年9月起正式执行。该政策预计可盘活超过4000处闲置商业地产，新增1.5万个就业岗位，同时也会为政府带来预计6000万欧元的财政收入。

自2024年9月1日新政正式实施以来，“商改住”项目在市场中引发了广泛关注，同时也让不少投资者心存疑虑。为了解答这些疑问，环球希腊项目律师Chrysoula Velopoulo与多家本地开发商进行了深入探讨，以下是针对高频疑问的解读：

1. “商改住”项目要怎么选择呢？

首先，选择地段优越的房产是关键，不论是自住还是出租都非常便利。例如雅典北部、雅典市中心商业区和雅典南部，这些区域的基础设施和配套设施完善，是理想的选择。

其次，应关注开发商的实力。大型开发商具备雄厚的资金实力，能够拿下优质地段的商业地产，并进行全面的升级改造，包括楼体结构、消防系统、水电暖等配套设施的优化。这不仅对开发商的设计和施工团队提出了高要求，也确保了项目的质量和安全性。

相比之下，市面上一些零散孤立的“商改住”项目存在诸多问题。例如，某些项目仅在一楼设有一小商铺，楼上仅有寥寥几套改造房，多由名不见经传的小型开发商操刀。由于资金和技术的限制，这些小型开发商往往只能进行简单的装修改造便仓促推向市场。虽然表面看来价格较为亲民，但实际上居住体验大打折扣，后期维修成本高昂，房产价值也难以得到有效保障。

2. “商改住”手续批复会批不下来吗？

首先需要明确的是，希腊政府推出“商改住”项目的主要目的是为了解决住房供需矛盾、盘活闲置商业地产，进而推动经济发展。因此，政策上给予了大力支持。然而，这并不意味着手续不存在任何挑战。从这家开发商的筹备流程来看，前期工作相当繁杂且精细。

他们会组织专业的建筑、结构和法务团队对商业地产进行全面的评估，类似于全面的“体检”。只要开发商具备专业能力、准备充分，并严格遵循相关法规，通过审批是完全可行的。

3. 后续会再上一些优质的“商改住”房产吗？

自去年年初以来，这家开发商便开始布局“商改住”领域，筛选了大量商业地产，并优先锁定了一批优质物业。在近期的项目选择过程中，他们明显感受到，优质商业地产（如地段优越、结构稳固、布局合理的物业）变得更加稀缺。大多数现有商业地产楼龄较长，空间布局欠佳，改造难度大且周期长，导致所需资金成本较高，这将直接影响未来项目的单价。

1月3日，西班牙政府公布了黄金签证于4月3日正式关停的重磅消息。此前，希腊凭借25万欧元起的购房移民政策，已经吸引了大量海外投资者。如今随着西班牙关闭大门，希腊将成为欧洲申根区购房移民的仅存之选。正如这家开发商所言，商业改住宅的房产资源已逐渐减少，价格持续攀升。叠加从西班牙转移过来的投资需求，供需关系将进一步加剧，从而迅速推高房价。因此，我们建议有希腊移民计划的投资者尽早选房，现阶段可选择的房源相对较多，价格也较为合理。

自希腊新政实施以来，环球严选了多套大型商改住项目。例如，雅典北部轴心点的「新境系列・星辰1号」项目火速售罄，显示出北部市场需求强劲。

近日，环球重磅推出紧邻北部基菲夏的「星辰2号」项目，以弥补房源产品的空白：仅需190万欧元即可投资雅典北部轴心点罕见大型封闭式小区，尽享名流生活圈、商业圈和好学区等优质配套；施工周期短，开发商提供全面托管服务保障；发售初期限量赠送储藏室或车位，性价比超群，抢购从速。