2024年5月31日，泰国《曼谷邮报》（Bangkok Post）发布新闻，在一次对普吉岛的提供违法“名义股东代持”业务的公司的打击活动中，泰国警方共逮捕了231名嫌疑人，其中有98名外国人（大部分为俄罗斯人），涉案资产总额超过15亿泰铢，约合人民币3亿元。

此次行动由泰国调查局（CIB）和打击科（ECSD）主导，这些嫌疑人被指控通过违反泰国法律规定的方式来在普吉岛开设公司，经营泰国法律上不允许外国人进行的业务。在这次打击行动中，泰国警方查获了225个银行账户，245份土地文件，196本护照，与成立800家公司有关的文件，1,601枚公司印章等。

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那么这次大范围的打击行动，来龙去脉到底是怎么样的、又与想要在泰国进行投资的投资人有何关系呢？我们一起来看：

首先，根据泰国《外商经营法》（Foreign Business Act），其中定义了外资企业：当外国人直接或间接持有公司总股份的50%及以上时，该公司被视为外资企业；且禁止外国人通过名义股东的方式控制公司。

也就是说，任何试图通过名义股东来规避对外国人持有土地的限制行为都是非法的。以及，不允许外国人从事土地交易的业务。而根据泰国《土地法》（Land Code Act），外国人不可通过非法的方式获取泰国土地的所有权。

再来看此次打击行动的关键词：“名义股东”，英文nominees。法律上是指，在法律文件和公司记录中登记为股份所有者的人，但是实际受益所有者是他人。简而言之，名义股东是代为持有股份。

而这次行动中涉及到的嫌疑人和被严查的公司，就是违反了泰国的《外商经营法》以及《土地法》。这些提供违法公司注册服务的公司，通过让泰国人持有51%及以上的股份，来达到规避泰国法律，使外国人可以用公司来购买、持有泰国别墅和土地的永久产权。这些公司大多数实际上并没有业务，也没有流水，外国人和公司的名义股东泰国人基本上是互不认识且少有交流，泰国股东并不真实出资，这种是属于非法的股权代持，公司也完全是个空壳公司。

其实，这已经不是泰国方面初次对这种由泰国人作为名义股东非法代持股份，从而允许外国人从事法律不允许外国人经营的业务的严查和打击了：

2022年12月，148家外国公司因使用泰国人作为名义股东非法代持股份在泰国注册为法人实体而受到调查。其中，时任泰国商务部副部长Sinit Lertkrai（文章发布时泰国商务部副部长为Mr. Suchart Chomklin）在当时就已警告称，任何被发现使用非法名义股东的公司将面临高至100万泰铢的罚款以及每天5万泰铢的罚款，直到问题得到解决。公司董事和代理人也将被处以高至100万泰铢的罚款和/或高至三年的监禁。

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2023年3月，泰国警方开始严厉打击利用泰国人名义股东设立公司从而在清迈购买房地产的中国投资公司。三名泰国人和一名中国公民在清迈被捕。

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2023年6月，泰国特别调查部（DSI）突击搜查了查龙（普吉岛的地区之一）的一家会计和法律公司。该公司涉嫌为想要在泰设立公司的外国人提供非法的名义股东代持服务。大约有100家外国人公司在此注册，其中有许多是从事法律禁止外国人从事的业务，例如出租和出售土地和房产。

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2024年3月，泰国方面，对普吉岛、曼谷、清迈等主要旅游热门地点涉嫌非法名义股东代持的419公司进行了严查，包括导游、汽车租赁、酒店以及房地产行业。

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无独有偶，2024年6月8日，据曼谷邮报报道，泰国内部安全行动司令部（ISOC）与苏梅岛当地政府联手调查苏梅岛600栋别墅，这些房产涉嫌违反《酒店法》、《加强和保护国家环境质量法》、《建筑控制法》以及《外商经营法》。其中多达60家非法企业为外国人提供非法的名义股东代持设立公司的服务。

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综上，无不都在表明，泰国对于外国人遵守合法在泰国经营企业的看重，以及强力打击利用泰国人作为名义股东代持从而规避法律购买别墅、取得泰国土地所有权、经营法律不允许的业务的行为。

目前市面上有不少的会计事务所和中介，声称可以“规避风险”让外国人合法在泰国持有别墅，并且是由专业的泰国律师全程协助操作，能够让泰国股东完全放弃股权（通过签署股权放弃书等等），且没有后顾之忧，这实际上就是属于混淆视听。

本身泰国法律就不允许外国人获得土地所有权，并且使用泰国人作为名义股东代持股份，成立公司用公司进行泰国别墅以及土地的购买和持有，也是非法的。那么何来“合法持有别墅”、“没有后顾之忧”之说呢？这并不是“操作上正确”就能够解决的问题。否则，泰国政府为何要严厉打击。而知法懂法却还要引导外国买家以非法的方式交易，在泰国近年来多次的强力打击行动、未来还有可能更加严格的执行《外商投资法》之下，现在您用非法公司购买了别墅和土地，谁也不能保证明年、后年，您是否还能持有它，那何尝不是一颗“定时炸弹”呢？

或许有人会说，每年那么多人去泰国买房，并且新上任的泰国总理前身还是泰国龙头房产开发商之一的总裁，在巨大的市场之下，泰国为了吸引投资，很有可能不久的将来，就会放宽对外国人购买别墅并且获得泰国土地的限制了。

这个其实并不然，早在今年3月底，现任泰国总理兼时任财政部长（文章发表时已卸任财政部长）Srettha Thavisin，在一次“新一代商人的创业机会和参与国家发展”为主题的特别演讲中，谈及房地产相关问题时表示：“土地是人民之本，不会支持外国人获得土地”。赛塔总理的声明强调了泰国在土地所有权问题上的坚决立场，表明政府将采取严厉措施保护国家的土地资源。

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鉴于上述风险和法律限制，外国人在泰国购买别墅及土地不仅面临高度的不确定性，还可能因未来政策变动而遭遇法律和财务风险。

因此，对于希望在泰国投资房地产的外国人而言，选择合法且安全的投资方式尤为重要。在此背景下，购买公寓成为更为明智和合法的选择。

泰国法律允许外国人合法拥有不超过49%的公寓单位，这确保了投资者的财产安全，避免了因政策变动导致的资产损失风险。泰国的公寓市场成熟，提供了从豪华公寓到经济型单元的多种选择，满足不同投资者的需求。公寓投资不仅可能带来租金收入，还能通过泰国繁荣的旅游业和城市化进程实现资产管理。因此，购买公寓不仅是规避法律风险的明智选择，更是一种安全且可期待的长期投资策略。

要说到投资，必然选择曼谷了。因其作为泰国首都，且是泰国的政治、经济、金融和交通中心，投资潜力是巨大的。众多外企都选择在曼谷进行设厂以及设立东南亚总部。而投资买房，看的就是地段、地段和地段！

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