据希腊主流媒体《论坛报》报道，希腊国内正在掀起轰轰烈烈的“改房运动”，政府为此已经补贴投入了3亿欧元的扶持款，除了导致装修成本显著上升，还再次引发了关于房价波动的又一轮舆论战。

    不少对希腊房产市场有意向的投资人都在关注，是否这意味着面临购房移民新政刺激下房价已经不断攀升的希腊房地产市场，将会涌现一大批“全新房”上市？

答案是否定的。

    首先这个“全新房”的水分含量很高，因为希腊这次的“改房运动”其实是大量二手房的再包装，也就是我们俗称的“旧房改造”。

    掀起这项“改房运动”的主要原因是由于希腊房产都是永久产权，因此大量传承了数代的老化建筑基础设施无法达到居住标准，从而导致数千处房产无法居住，迫切需要翻新，无论是出于美观、功能还是能源相关的原因都势在必行。

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    这也跟早两年间欧洲议会通过的关于能源升级法案直接相关，甚至可以说是这次强制性住房升级的主要原因。该法案明确要求如下：

    -欧盟国家所有住宅，即房屋和公寓，在2030前必须达到E级；到2033年，必须升至D级。

    -2025年12月31日起，能源证书将必须遵循欧盟统一模式。

    -能源等级G级的建筑，也就是能源性能排名中的最低级（约占比例为15%），如果不提高水平，将被退出市场

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    这项法案还意味着，未来在欧盟国家，所有可供出售或出租的房产都必须承担强制性的能源升级费用。业主在出售或出租其物业之前，必须对建筑物进行能源升级，届时如果能源等级还无法达到D级标准，那么将被取缔出租或出售甚至居住资格，成为废弃房产。

那什么是能源等级？

    房屋能源等级是一种评估房屋能源消耗效率的评估，类似于家电的能源标签，代表建筑的能源效率。能源证书通常在房产建成或者翻新完成后，由希腊官方认证的持证工程师上门检查，在向有关部门提交评估认证报告并通过后，由相关审批部门签发。

    在欧盟，能源等级根据建筑的能源性能，生活热水，通风照明等电器使用情况，从高到低划分为A+、A、B+、B、C、D、E、Z、H共9个等级做的一个评估，A+是最高和最有效的，而H是最低的。简单来说能源等级越高的，越省电。H级是希腊大部分二手房老破小的现状，房屋非常耗能且年代久远。新房项目能源等级一般都能达到B级或以上，这也是环球筛选房源的标准之一，只推荐新房。

    例如，在雅典市中心的一套公寓，目前拥有G类能源证书，那么其就必须强制进行能源效率升级工程，这个升级费用约为15000-20000欧元。但能源等级的升级往往无法一蹴而就，因为涉及到所有管道和线路的重新设计和规划，并且包括该房产所在区域的总体市政设施是否能够提供升级所必备的公共环境。因此能源等级仅仅只为G的项目，在规定的期间升级最多只能上升到E类，而从2033年开始，最低标准将被设定为D类，因此后期要么继续追加翻新投资，要么就放弃房产，远不如直接购买能源等级优质的新房划算。

    而且正如前文所述，由于当前建筑成本的迅速上涨，许多二手房业主因为高昂的建筑成本而选择采用较低质量的材料。这也导致了市场上出现许多低价单套翻新二手房，对外宣称是新房。在这里需要划重点明确的是，翻新分为两种概念：单套翻新和整栋翻新。

单套翻新和整栋翻新

    单套翻新说白了就是国内的装修，仅在内部进行简单的修整，如粉刷墙壁和配置家具，拍照和视频看起来效果不错。然而，这类房产通常存在由于建筑年份较久，房屋能源等级较低，无论在租赁市场还是后期的房产交易市场，都缺乏流通性。更可怕的是很有可能存在房屋产权不清晰、可能有多个继承人、存在抵押借贷、文件手续不齐全等，对购房移民申请最致命的影响。

    环球在推出房产项目之前，必须首先经过房产立项会审核，审核内容包括确认产权清晰、手续齐全，并确保开发商无不良记录。此外，开发商还需承诺房产达到规定的能源等级，以确保所有投资人在获得身份的同时，后续能够省心无忧。

    另一种是整栋翻新，这是指开发商会整栋收购该房产，并在土地局等机构完成建筑许可等相关手续的登记申请。在保留原有主体结构的基础上，拆除除承重墙以外的墙体，进行地基和楼梯加固，并重新铺设和规划墙体内的水电燃气管道。翻新过程中，使用符合最新欧盟节能标准的建筑材料，如防水隔热保温涂料和保温玻璃等，以确保房产建成后达到较高的能源等级标准（B级以上）。房产交付后，相当于新建房产，除骨架外所有部分都是新的。

    在当地房地产交易市场上，地段优越且由大型开发商打造的精品项目，往往在建造过程中就被抢购一空，如环球过往给投资人推荐过的北部圣帕拉斯凯维的丹青府邸一期，封闭式园林小区在动工前就已售罄，现在在售的同等品质的是北部丹青府邸二期，是雅典北部富人区旁唯一大型封闭式奢华园林小区。如果市面上有房源声称是新房且已交付在售，务必谨慎核实，因为完工后未能售出的房产通常存在问题。

    随着8月31日新政临近，希腊房产市场鱼龙混杂，许多“装修房”被包装成新房推出，投资人很容易因为急于投资而做出错误选择。不仅可能面临未来能源等级升级的高额成本，更重要的是，可能最终与25万欧拿希腊身份失之交臂。

    环球精选的独家希腊新房房源均经过律师的严格审查，由当地知名房地产开发商提供，符合所有能源标准，全面保障环球投资者的权益，投资人可选择更适合自己需求的房产；一站式服务，低至仅需150万人民币，即可全家三代拿希腊绿卡！